對物業管理改革發展的幾點思考

1月6日，成都市物業管理行業品牌建設委員會對成都金房物業服務有限公司、四川嘉寶資產管理集團有限公司等29家企業進行了表彰，統一授予成都市（首批）物業服務品牌企業稱號。此次表彰活動是對成都市2013年以來全市物業管理行業深入貫徹落實物業管理“品牌年”主題活動的總結之一，旨在推進成都市物業管理向現代服務業轉型升級。

而在稍早前的2013年10月28日，中國物業管理協會在北京發布《物業管理行業發展報告》（以下簡稱“《報告》”）和TOP200企業，尤其是《報告》對行業、企業深度調研后提煉的各種數據和統計分析，充分肯定了行業對全面建設小康社會和構建和諧社會的積極意義，總結了行業的發展及近兩年來的進步，為行業未來的發展指明了方向。

盡管時間悄然邁進了2014年，筆者卻還時常沉浸在成都市、中物協組織的這些活動中，憧憬著當前物業管理行業共同構建的中國夢，思考著整個行業已經拉開大幕的“謀變革求發展”。在此，也談幾點個人不成熟的感想和思考，以饗同業。

行業好，企業才能好

通過學習《報告》，使我們更加了解自己所在的這個行業。尤其是深刻體會到了：只有行業好，企業才能好。

《報告》顯示我國物業管理行業有71000余家企業，612.5萬從業人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業收入超3000億，各個數據較之2008年經濟普查數據公布的有大幅度增長。毫無疑問，種種數據顯示出我們行業蓬勃發展的景象，作為物業管理人，這是讓我們十分感到自豪的。另一方面，據《報告》統計，全國31個省、自治區、直轄市中，20個頒布了條例，4個頒布了管理辦法或規定，27個省會城市，有16個頒布了條例，4個制定了辦法，3個制發了規定，物業管理法規體系的基本建立，保證了行業的向好和發展。

用中物協謝家瑾會長的話來講，物業管理行業的發展，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環境，對增加就業、擴大消費、促進經濟增長發揮了重要作用，為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。

伴隨著行業的成長，一大批優秀的企業脫穎而出，特別是以TOP100企業的發展數據來看，2011年經營總收入為268.2億元，至2013年，收入就達到了425.7億元，年度凈利潤也由18.1億元上升為23.8億元。在2013年，經營收入超過3億元的企業達到了55家，而排名第一的萬科物業甚至達到了32億元。除卻這些數字，還有更多的企業在提升服務水平、創新商業模式、承擔社會責任等方面，作出了積極的、有成效的貢獻——不能不說，這些物業服務企業取得了巨大的成就。

筆者所在的成都金房物業，從十多年前的200萬平方米老舊小區起步，至今已接管項目超過1200萬平米。企業也由成立時的十幾個人到現在擁有7000多名員工，并成立分公司26個（省內15個，省外11個），一個充滿朝氣的現代集團型企業的發展輪廓已經初顯。

人才旺，事業才興旺

對任何行業和企業來說，人才是根本，物業管理行業依然。

根據《報告》統計數據顯示，至2013年，物業管理行業共有612.3萬從業人員，其中，本科學歷占5.68%，大專學歷占20%，物管師43919人，占0.7%。2013年相比于2011年，行業的人才結構已經發生了較大的變化。再以TOP100企業的數據來看，2011年擁有物業管理師的人數為1893人，2013年增加為4101人，企業的經營管理人員增長了42.82%。

可以說，盡管行業還未改變勞動密集型的行業屬性，但是以物業管理師為核心的高端人才的大幅增加，已經和正在改變行業的人才狀況，并由此帶動和促進了行業的職業化進程。

作為一個服務性的行業，我們最終的目的就是服務好業主，為業主的工作和生活提供舒適、方便，讓業主感到滿意。而要把服務工作做好，在當前物業管理行業實際薪酬待遇偏低的情況下，職業精神就愈發顯得重要。這一點也在業界的企業實踐當中得到了印證，比如，越是重視職業精神的企業，員工越有歸屬感，企業經營也開展得好；同樣，那些持續發展的優秀企業，員工的職業精神就強烈，人才就越旺盛。

在成都金房物業，十分注重優秀職業人才的培養。比如，我們在提升員工專業素養的基礎上，比較注重員工職業精神的塑造。如我們結合實際情況提出了“忍辱負重，勇往直前，團結奮進，開拓創新，無私奉獻” 的職業精神。在金房物業，我們引導每一位員工首先從自身的言行中體現出職業精神來：敬業、勤業、創業、立業。這些年來，正是這種職業精神和職業情懷的大力培育和引導，才保證了金房物業的幾千名員工在自己的崗位上兢兢業業，并逐步從他律到自律再到自覺直至信仰，最終大家都無限熱愛自己的職業。

人才興，事業才興。以金房物業的實踐來看，企業15年來的發展歷程就是一個培育人才、使用人才、依靠人才的過程。例如，金房物業的李永明，十年前進入公司時是一名普通的秩序維護員，但是，他在工作中用心觀察、努力學習，不斷提升自己的專業素養，在發現他的學習精神和能力后，企業有意識地創造條件安排其學習管理。短短幾年后，李永明從當初的秩序維護員，逐步成長為主管、項目經理，到今天，李永明依然是管理著100多萬平方米項目、項目員工100多人的片區經理?？梢哉f，李永明在金房物業實現了自身的職業理想，成功展示了自己的職業價值，而金房物業也通過一個個李永明實現了企業的價值。

謀變革，攜手創未來

早在2011年，成都市提出建設世界現代田園城市的目標，全力打造“自然之美、社會公正、城鄉一體”的新型城市，并采取以點帶線、以線帶面的方式，在成都市的11條“世界現代田園城市”示范線上設立了13示范點。為此，成都市物業管理協會響應政府號召，鼓勵成都市各物業服務企業積極參與，并藉此提升物業管理水平。

2013年，成都市開展了物業管理“品牌年”主題活動，大力實施品牌發展戰略，通過形成品牌企業評定與管理的長效機制，以提高物業服務水平和業主滿意度。為此，成都市物業管理協會動員會員企業積極參與，經過申請條件審查、專業測評、業主滿意度調查、公眾知名度調查和兩次公示等評定程序，共有29家企業成為成都市（首批）物業服務品牌企業，被納入了《成都市物業服務品牌企業名錄》，并受到了表彰和相應獎勵。

相應地，金房物業也將2013年確定為“品牌年”，并成立了品牌建設專門機構，由總經理和企業高管擔任品牌建設小組組長、副組長，各部門全力配合，確保了品牌建設各項工作有序的開展。比如，自2013年3月份開始，即召開了“物業服務品牌企業建設大會”，4月份開始全面投入測評工作，至10月底，測評準備工作基本完成。期間，共召集總監、項目經理會議八次，組織了102個項目全面迎接品牌企業測評活動。

其實，此次評選品牌企業也是對金房物業謀變革求發展的“測試”。金房物業自創立以來，以老舊小區和項目起家，被業界戲稱為“草根出生”。其時，金房物業從人員到項目，在行業里都屬低端，尤其是所接項目多為二手小區、老舊小區，硬件條件落后，管理難度大，問題比較多。因此，金房物業在打造企業形象方面選擇了“責任企業”，并由此得到了包括中物協謝家瑾會長、行業同仁以及社會的認可。但是，隨著各類新項目的不斷承接，在原來責任企業的品牌之上，企業亟待塑造新的品牌形象，或者賦予企業品牌新的內涵。

為此，金房物業大膽創新企業管理模式，由企業總部組織項目團隊，并把項目管理的權限極大地授予項目經理，總公司層面只負責建立良好的財務控制、風險控制和品質控制。由此，極大地激發了項目團隊的活力——自2005年首家分公司在四川省宜賓市成立以來，至2013年12月，金房物業共成立分公司26個，企業實現了走出成都，走向全國的初步目標。

值得一提的是，在金房物業目前接管的各項目，在做好物業服務的基礎上，開始積極探索經營模式的創新。例如，引進了民生銀行進行合作，由民生銀行在項目設點，每設一個點給項目帶來平均10000元的直接收益。金房物業目前在管100多個項目，這筆收益就是100多萬元。再如，開展科技物業的探索，引進新技術和產品，鼓勵各項目開源節流，并由總公司制定獎勵機制，每個項目每減少1000元開支，獎勵500元。由此，各項目的積極性被調動起來。其中，龍錦雅苑項目僅電費每個月就節約2000元。

更重要的是，企業的改革發展激發了團隊的工作熱情和奉獻精神。例如，在工作緊張的時候，很多金房物業人常常沒有周末休息日，早上8點到辦公室，晚上12點才離開。從主管到普通員工，將整個團隊凝聚在了一起，在廢寢忘食的工作中，大家感受到了金房物業這個團隊積極向上、努力拼搏的企業精神。

物業管理行業歷經32年的改革發展，與業界一大批物業管理拓荒者一樣，筆者也將人生中最美好的年華奉獻給了這個行業?；赝^去，遙看未來，物業管理是一個平凡卻偉大的行業，像筆者當年一樣的許多年輕人，在其中找到了目標和方向——只要充滿激情與夢想，敢于改革謀求發展，肯于付出汗水與努力，卑微的人也可以實現了自己的理想。

編輯：楊萌